过去二十年，对于许多在澳洲发展的华人家庭来说，
无论是自住房、投资房，还是开发项目，
很多人的财富增长路径都十分相似：
努力工作，积累资金，购买房产；利用银行贷款，长期持有，
事实证明，这套模式在过去相当长时间内是成功的。
然而，近几年市场环境正在发生变化。
首先，利率水平已经明显高于过去十多年的低利率时代。
其次，银行贷款审批越来越谨慎。无论是投资房贷款还是商业贷款，
与此同时，土地税、保险、维修以及其他持有成本也在不断上升。
围绕房地产税务政策的讨论也越来越频繁。无论未来政策如何变化，
更重要的是，市场对于未来房价上涨速度的预期开始出现分化。
过去很多投资者默认房价长期上涨。
今天越来越多人开始意识到：
未来房价未必不会上涨，但未必还能复制过去二十年的增长速度。
尤其对于中高端物业市场而言，流动性问题开始受到更多关注。
对于一套价值100万、
这并不意味着房地产失去了价值。
事实上，房地产仍然是很多家庭资产配置的重要组成部分。
但对于越来越多投资者来说，一个新的问题正在出现：
如果未来财富增长不能完全依赖房地产，那么下一步应该是什么？
过去很多投资者更关注资产未来值多少钱。
而今天，越来越多人开始关注另一个问题：
这项资产每年能够创造多少现金流？
这种思维变化正在悄悄发生。
对于部分投资者而言，他们开始把目光从单纯的资产升值，
而在这样的背景下，越来越多人开始发现：
一套投资房的资金，很多时候已经足够购买一家成熟的澳洲企业。
以悉尼市场为例，购买一套投资房，
而同样规模的资金，在企业并购市场中，
例如：
- 会计事务所；
- 批发贸易企业；
- 物流配送企业；
- NDIS服务企业；
- 贸易服务企业；
- 小型制造企业；
- 医疗及专业服务企业。
很多投资者对此感到意外。
因为长期以来，大家习惯于比较不同类型的房产，
事实上，两者本质上都是资产。
区别在于收益来源不同。
房地产主要依赖租金收入以及未来资产升值。
而企业则依赖经营利润和持续现金流。
过去几年，
原因很简单。
如果企业规模太小，例如利润只有10万至15万澳元，
老板既负责销售，又负责运营，还负责管理。
对于买家而言，更像是在购买一份工作。
而另一端，如果企业年利润超过100万澳元，
买家群体通常变成大型企业、战略投资者甚至投资机构。
对于大部分私人投资者而言，进入门槛明显提高。
相比之下，年利润在30万至50万澳元之间的企业，
- 稳定客户；
- 成熟业务模式；
- 员工团队；
- 持续盈利能力；
- 基本管理体系。
与此同时，其收购价格通常与一套中高端投资房处于相近水平。
当然，这并不意味着所有企业和生意都值得购买。
真正重要的不是利润数字本身，而是企业质量。
投资者仍然需要关注：
- 利润是否真实；
- 客户是否稳定；
- 企业是否过度依赖老板；
- 团队是否健全；
- 未来是否具备增长空间。
同时，也并不是每个人都适合买企业和生意。
根据我们的观察，最容易成功的买家通常包括：
- 具备行业经验的人；
- 已经拥有企业经营经验的老板；
- 具备管理能力和商业判断能力的投资者。
对于这些人来说，企业不仅是一项投资，
未来十年，随着澳洲企业主退休潮逐步到来，
这意味着市场上可能出现越来越多值得关注的收购机会。
房地产依然重要。
但对于部分投资者来说，未来的资产配置或许不再只有一个答案。
过去二十年，很多人通过房地产实现财富增长。
未来十年，除了房地产之外，拥有一家成熟、
因为下一次财富增长的机会，未必只是再买一套房。
